법률칼럼

상가 권리금 소송 20.04.07

2015년 5월 3일 상가임대차보호법이 개정되면서, 임차인이 권리금을 보호받을 수 있는 길이 열렸습니다. 상가권리금제도가 시행된지 3년 가량이 지났지만 아직도 ① 임차인은 "어떻게 해야 권리금을 보호받을 수 있는지", ② 임대인은 "상가권리금 소송을 제기당하지 않을 수 있는지" 모르는 경우가 많습니다.


최근, 진행하고 있던 상가권리금청구 사건의 판결이 선고되었기에, 위 사건의 사실관계를 기초로 상가권리금제도에 대하여 설명드리겠습니다.
임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다.

상가임대차보호법 제10조의4 제1항을 이해하기 쉽게 중요한 부분만 남긴 것인데, 임차인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인에게 새로운 임차인을 주선하여야 하고, 새로운 임차인으로부터 권리금을 지급받으면 됩니다.

그리고 임대인은 ① 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하거나,  신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나, ③ 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하여, 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안됩니다. 

이 사건에서, 임차인은 임대인에게 건물의 하자를 숨길 것을 요구하면서 신규임차인을 주선하였습니다.

임대인은 건물의 하자를 숨기고 계약할 수 없다고 하면서 신규임차인과의 계약 체결을 거부하였습니다. 이것이 정당한 사유가 있는 거절인지 여부가 쟁점이 되었으나, 일단 법원에서는 거절에 정당한 사유가 있다고 판단하였습니다.

또한, 임차인은 임대인이 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하였다고 주장하였습니다.

저희는 ① 지난 임대기간 동안 차임과 보증금을 인상하지 않았으며, ② 기존 차임과 보증금과 임대인이 요구한 차임과 보증금을 각각 환산보증금으로 계산한 뒤, 이는 상가임대차보호법 시행령의 인상률에 미치지 못한다고 부장하였고, 법원에서는 저희의 주장을 받아들였습니다.


임대인과 임차인은 그 밖에도 여러 쟁점을 다투었으나, 사건은 결국 임차인의 패소로 마무리되었고, ① 임차인은 임대인에게 임대차계약의 해지를 통고하고 소송을 진행하였는데 권리금 소송에서 패소함으로써 결국 1억 원 상당의 권리금을 잃게 되었고(보증금만 돌려 받을 수 있었음), ② 임대인은 임차인에게 권리금을 지급하여야 하는 상황에서 벗어날 수 있게 되었습니다.

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