명도소송절차 | |
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임대차계약이 종료하는 등 여러 사유로 부동산을 명도받을 권리가 있다고 하더라도, 상대방이 자발적으로 부동산을 명도하지 않는 한, 자력으로 부동산을 명도받아서는 안됩니다. 이 때문에, 명도소송이 필요한데, 명도소송에 있어서 일반적으로 진행하여야 하는 절차는 다음과 같습니다. 1) 내용증명(필요한 경우에만) 차임 연체를 이유로 계약을 해지하고 명도를 청구하려면, 먼저 계약해지의 의사표시를 상대방에게 도달시켜야 합니다. 구두로 또는 다른 증거가 남지 않는 방법으로 계약해지의 의사표시를 하여, 계약해지 여부를 확실하게 밝힐 수 있는 증거가 없는 경우에는, 재판부에 따라 점유이전금지가처분이나 소송에서 신청이나 청구가 기각될 수 있습니다. 이 때문에, 차임 연체를 이유로 명도소송을 제기하려면, 그 전에 내용증명이나 다른 확실한 방법으로 상대방에게 계약해지의 의사표시를 하여야 하며, 다른 사안에서는 그에 맞는 의사표시를 상대방에게 도달시켜야 합니다. 2) 점유이전금지가처분 명도소송은 점유자에 대해서만 진행할 수 있습니다. 그리고 명도소송을 진행하는 도중에 피고를 추가하거나 변경할 수 없습니다. 이 때문에, 부동산의 점유자가 합법적이거나 불법적으로 변경될 경우 1) 소송에서 패소하거나, 2) 승소하여도 강제집행이 불가능한 상황에 처하게 됩니다. 이 때문에, 명도소송을 제기하기 전에 부동산 점유자의 변경을 막기 위하여 점유이전금지가처분을 신청하는 것입니다. 또한, 부동산의 점유자가 누구인지 명확하게 알 수 없는 경우에, 점유이전금지가처분을 통해 실제 점유자를 파악하기도 합니다(가처분 집행 시 집행관이 실제 점유자를 파악합니다). 3) 명도소송의 제기 점유이전금지가처분의 집행이 완료되었다면 점유자를 상대로 명도소송을 제기합니다. 다만, 점유이전금지가처분의 집행조서에 점유자 외에 제3자가 등장한 경우에는, 위 제3자가 점유자인지 아니면 점유보조자인지 여부를 판단하여, 제3자에 대해서도 소를 제기할지 여부를 결정하게 됩니다. 실제 소송과정에서는, 사안마다 각각의 쟁점에 대한 공방이 오고가게 됩니다. 차임연체를 이유로 한 임대차계약의 해지의 경우에는 1) 계약 해지 시, 2기 또는 3기에 달하는 차임의 연체가 있었는지, 2) 계약해지의 의사표시가 적법하게도달하였는지 등이 쟁점입니다. [계약해지의 의사표시를 하지 않고 소를 제기하거나 또는 계약해지의 의사표시를 적법한 방법으로 하지 않은 경우, 상대방이 차임을 모두 지급해버리면 명도소송에서 패소하게 됩니다] 4) 명도 집행 승소판결이 확정되었다면, 그 다음에는 집행관에게 강제집행을 신청합니다. 집행관은 먼저 상대방에게 집행을 계고하는데, 이는 집행관이 상대방에게 '강제집행을 할 예정이니 그 전에 자발적으로 명도하라'라는 통지를 하는 것입니다. 상대방이 집행관의 계고에 따르지 않는 경우에는, 2주 가량 지나서 집행관이 강제집행을 하여 해당 부동산의 점유를 넘겨줍니다. 사실관계
진행경과
사건의 결과 :
담당변호사 |
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