법률칼럼

임대차 3법, 임대차보호법 개정의 주요내용 20.08.07

주택임대차보호법 개정안(법률 제17470호)이 2020. 7. 31. 공포되었습니다. 그리고 부칙에 의하여 공포된 날부터 '갱신요구권'과 '전월세상한제'가 곧바로 시행되었습니다. 이 중에서, 특히 중요한 '갱신요구권'에 대하여 말씀드리겠습니다.
  

| 갱신요구권, 계약갱신청구권

 

주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신 요구 등)이 신설되었습니다(상가임대차를 해보신 분이라면 익숙하신 계약갱신과 유사한 제도인데 갱신의 횟수 및 갱신기간, 갱신거절의 사유 등의 차이가 있습니다).

 


종전 주택임대차보호법에는 묵시적 갱신에 관한 규정만이 존재하였습니다. 묵시적 갱신이란 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전"까지의 기간에 갱신거절의 통지가 있지 않으면, 임대차계약이 동일한 조건으로 2년간 연장되는 제도입니다. 이에, 임대인의 입장에서는 위 기간 동안에 갱신거절의 통지를 함으로써 임대차계약을 종료할 수 있었습니다.

 

"임차인의 갱신요구가 있으면, 임대인은 정당한 사유 없이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없습니다."

 

그러나 개정된 주택임대차보호법은 묵시적 갱신을 넘어서 임차인이 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전"까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인이 아래의 예외사유가 없는 한 계약갱신요구를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다.
 

 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 예외사유​ 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

계약갱신을 요구할 수 있는 권리는 1회만 행사할 수 있고, 이 경우 임대차계약은 2년 더 연장됩니다. 이로 인하여, 특별한 사정이 없는 이상, 임차인은 4년의 임대차기간을 보장받을 수 있게 되었습니다.

 

그리고 계약갱신요구권은 현재 존속하고 있는 임대차계약에도 적용되며, 현재 임대차계약이 존속하고 있다면 최초 임대차계약이 언제이든, 묵시적 갱신이 이루어졌었든, 갱신계약을 체결하였었든 관계 없이 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다(이로써 현재 존속 중인 임대차계약은 실질적으로 계약기간이 2년 더 늘어나는 효과가 발생하였습니다).
 

 

| 계약갱신을 거절하였을 경우, 임대인의 손해배상책임

 

임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 없기 때문에 손해배상책임이 발생할 사례는 많지 않습니다. 다만, 임대인이 실제 거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하였다가, 임대인이 목적 주택에 실제 거주하지 않고 제3자에게 다시 임대하는 사례에 대하여 주택임대차보호법은 임대인의 손해배상책임을 규정하고 있습니다.

 

이 경우, 손해배상액은,

 

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 

위 3가지 금액 중 가장 큰 금액이 됩니다.
 

 

| 계약갱신된 경우, 임대차계약의 해지

 

임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신된 경우, 임대차기간이 2년 늘어납니다. 그런데 이 경우에도 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우와 마찬가지로 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 그리고 임차인이 계약해지를 통보한 경우, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월 지나면 계약해지의 효과가 발생합니다.

 

"계약갱신요구권이 행사된 경우에도, 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다."

 

이에, 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 2년 더 연장된 경우에도, 임차인은 원하는 시점에 임대차계약을 해지할 수 있는 권리가 있는 바, 임대인과 임차인 모두 이를 기억해둘 필요가 있습니다.
 

 

| 계약갱신요구권의 행사기간

 

현행 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권의 행사기간은 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간"이지만, 올해 11월에 시행이 예정 중인 주택임대차보호법이 시행되면, 위 기간이 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간"으로 변경되게 되므로 유의하시기 바랍니다. 

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