임대차 3법, 임대차보호법 개정의 주요내용 | 20.08.07 | ||
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주택임대차보호법 개정안(법률 제17470호)이 2020. 7. 31. 공포되었습니다. 그리고 부칙에 의하여 공포된 날부터 '갱신요구권'과 '전월세상한제'가 곧바로 시행되었습니다. 이 중에서, 특히 중요한 '갱신요구권'에 대하여 말씀드리겠습니다. | 갱신요구권, 계약갱신청구권
주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신 요구 등)이 신설되었습니다(상가임대차를 해보신 분이라면 익숙하신 계약갱신과 유사한 제도인데 갱신의 횟수 및 갱신기간, 갱신거절의 사유 등의 차이가 있습니다).
"임차인의 갱신요구가 있으면, 임대인은 정당한 사유 없이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없습니다."
그러나 개정된 주택임대차보호법은 묵시적 갱신을 넘어서 임차인이 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전"까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인이 아래의 예외사유가 없는 한 계약갱신요구를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다.
계약갱신을 요구할 수 있는 권리는 1회만 행사할 수 있고, 이 경우 임대차계약은 2년 더 연장됩니다. 이로 인하여, 특별한 사정이 없는 이상, 임차인은 4년의 임대차기간을 보장받을 수 있게 되었습니다.
그리고 계약갱신요구권은 현재 존속하고 있는 임대차계약에도 적용되며, 현재 임대차계약이 존속하고 있다면 최초 임대차계약이 언제이든, 묵시적 갱신이 이루어졌었든, 갱신계약을 체결하였었든 관계 없이 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다(이로써 현재 존속 중인 임대차계약은 실질적으로 계약기간이 2년 더 늘어나는 효과가 발생하였습니다).
| 계약갱신을 거절하였을 경우, 임대인의 손해배상책임
임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 없기 때문에 손해배상책임이 발생할 사례는 많지 않습니다. 다만, 임대인이 실제 거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하였다가, 임대인이 목적 주택에 실제 거주하지 않고 제3자에게 다시 임대하는 사례에 대하여 주택임대차보호법은 임대인의 손해배상책임을 규정하고 있습니다.
이 경우, 손해배상액은,
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 위 3가지 금액 중 가장 큰 금액이 됩니다.
| 계약갱신된 경우, 임대차계약의 해지
임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신된 경우, 임대차기간이 2년 늘어납니다. 그런데 이 경우에도 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우와 마찬가지로 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 그리고 임차인이 계약해지를 통보한 경우, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월 지나면 계약해지의 효과가 발생합니다.
"계약갱신요구권이 행사된 경우에도, 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다."
이에, 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 2년 더 연장된 경우에도, 임차인은 원하는 시점에 임대차계약을 해지할 수 있는 권리가 있는 바, 임대인과 임차인 모두 이를 기억해둘 필요가 있습니다.
| 계약갱신요구권의 행사기간
현행 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권의 행사기간은 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간"이지만, 올해 11월에 시행이 예정 중인 주택임대차보호법이 시행되면, 위 기간이 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간"으로 변경되게 되므로 유의하시기 바랍니다. |
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